南京近期出台的商业地产运营管理新规，对商场管理与资产托管环节提出了更明确的合规要求。对于持有型物业的运营方而言，这不仅是监管信号，更直接影响招商策略与资产估值逻辑。

新政核心变化：从「粗放托管」到「穿透式管理」

新规重点强化了资产托管的权责边界，要求运营方对商户经营数据、租金流水、公共收益实行分账管理。南京奥恩斯特商业管理有限公司在实操中发现，过去不少项目将商场管理与资产托管混同，导致收益归属模糊。如今需要按以下步骤梳理：

1. 建立独立托管账户，区分基础租金与提成租金；
2. 每月向委托方披露客流、销售额、出租率三项核心指标；
3. 公共区域广告位、临时场地租赁收入单独列账。

商铺招商与商圈运营的合规衔接

招商环节需注意：新签租户合同必须载明商业运营方的管理权限与退出机制。对于商圈运营项目，建议每季度做一次业态合规自查，重点核查餐饮租户的环评与消防备案。常见问题是二房东转租未备案，一旦被查，托管方需承担连带责任。

常见问题与应对

问：资产托管方能否代收商户押金？
可以，但须开设专用共管账户，不得与自有资金混同。南京奥恩斯特商业管理有限公司建议在托管协议中明确押金退还的触发条件与时限。

问：商场管理费调整是否需要重新备案？
若涉及物业服务费，需向区物价部门备案；纯运营管理费则按合同约定执行。

合规不是成本，而是资产托管的溢价基础。把商场管理的颗粒度做细，商铺招商的转化率与商圈运营的续约率自然会提升。